Es posible que en los últimos días hayas visto en televisión o internet que la reclamación de gastos hipotecarios debe hacerse antes de que termine el año 2023. En este artículo, analizamos este tema y te explicamos qué hay de cierto, para que, si tienes derecho y estabas pensando en hacerlo, no pierdas tu oportunidad de reclamar los gastos hipotecarios.
PERO ¿QUÉ SON LOS GASTOS HIPOTECARIOS?
Empecemos por lo básico. Un préstamo es un negocio jurídico en el que alguien, habitualmente, una Caja o un Banco, pone a tu disposición un dinero que necesitas ahora, y que te comprometes a devolver en un tiempo, generalmente, con intereses.
Ese préstamo será hipotecario cuando, además de tu compromiso personal de devolver el dinero, ofrezcas la garantía de un bien de cierto valor (casi siempre es una casa o un local…) que cubriría la deuda si tú no pudieras hacerlo. Ese bien queda “gravado” o marcado con una anotación en los Registros Públicos, donde constará que está pendiente del cumplimiento de tu préstamo. A eso, se le llama “hipoteca”.
Con la expresión GASTOS HIPOTECARIOS nos referimos a los costes de preparar y formalizar un préstamo hipotecario y de inscribir la hipoteca en un Registro Público.
¿CUÁLES SON LOS GASTOS HIPOTECARIOS?
Los gastos hipotecarios son unos costes de inicio que, a todos los que tenéis una hipoteca, os sonarán, seguro.
- La tasación. Es la valoración que el Banco necesita para determinar si, en el caso de que no cumplas con tus obligaciones de pago, el bien que les ofreces como garantía sería suficiente para cubrir la deuda.
- Notaría. Para que el préstamo hipotecario sea plenamente válido (especialmente, la “hipoteca”), no basta con firmarlo en cualquier papel. Es preciso que se haga ante un Notario en forma de escritura pública.
- Impuestos.
- Registro de la Propiedad. Es el registro público donde están los datos que afectan a la propiedad de las fincas. Entre ellos, la hipoteca. Para que esta garantía tenga plena eficacia, es necesario que la hipoteca esté anotada en el Registro.
- La gestoría es una empresa que se encarga de hacer las gestiones mencionadas. Facilitar una minuta de escritura para la Notaría; presentarla para que se liquiden los impuestos, y llevarla al Registro de la Propiedad para que se inscriba la hipoteca. Estas gestiones las puede hacer, en principio, cualquiera. Pero las entidades bancarias prefieren asegurarse de que las hacen expertos. Para que no haya problemas, o puedan solucionarlos fácilmente si se presentan.
¿QUÉ PUEDO RECLAMAR Y POR QUÉ?
Actualmente, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 14. 1. e), determina quién debe pagar cada uno de los gastos hipotecarios.
Pero antes de esta Ley, no estaba regulado. Así que las entidades bancarias podían poner en la escritura que todos los gastos hipotecarios los tenía que pagar el que pedía el dinero. En muchas ocasiones, un consumidor o usuario.
Como era una práctica habitual de Bancos y Cajas, no es algo que el consumidor tuviera poder para negociar. Muchas veces, ni siquiera estaba correctamente informado. La cláusula que establecía esta regulación ha sido considerada abusiva por nuestros Juzgados y Tribunales. Y así lo ha corroborado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Por ello, si tu entidad bancaria te hizo pagar todos estos gastos, y así aparece en tu escritura, podrías pedir al Juzgado que la cláusula que lo regula se considere abusiva y, por tanto, nula, y que la Caja o el Banco te indemnice si pagaste cantidades indebidamente.
Si conservas u obtienes las facturas, podrás hacer la reclamación de los gastos hipotecarios. Estos son el cien por cien de los gastos de tasación, Registro de la Propiedad y Gestoría, y el cincuenta por ciento de los gastos de Notario. Junto a ello, puede haber otras cláusulas abusivas que puedas reclamar y que incrementen el valor de tu reclamación.
¿RECLAMAR LOS GASTOS HIPOTECARIOS ANTES DE QUE TERMINE 2023?
En términos sencillos, podemos decir que los Juzgados y Tribunales tienen claro que el plazo para la reclamación de los gastos hipotecarios es de cinco años. Pero no se ponen de acuerdo desde cuándo cuentan ese plazo (cosas de la Justicia) …
¿Contamos el plazo desde que pagamos los gastos? “Es que mi hipoteca es de 2003, y entonces, no se sabían estas cosas” puedes pensar. Y tienes toda la razón. De hecho, esa es la conclusión de la mayoría de los Tribunales.
Entonces… ¿Desde que los periódicos empezaron a informar de que se podía reclamar? ¿Desde que el Tribunal Supremo dijo, por primera vez, que esta práctica bancaria era abusiva? Eso fue en 2015, y los Juzgados y Tribunales tardaron mucho en tener un criterio único sobre qué gastos podían reclamar los consumidores y en qué proporción. Muchos prefirieron esperar a que todo estuviera claro y también parece razonable.
Después, el Tribunal Supremo dictó varias sentencias aclaratorias en enero de 2019 (puedes consultarlas aquí). En ellas, consolidó los gastos concretos que se podían reclamar y las proporciones en que podíamos hacerlo.
Por eso, el Tribunal Supremo, nuestras Audiencias Provinciales, y otros muchos expertos han apuntado a que ese plazo para la reclamación de los gastos hipotecarios podría contarse desde enero de 2019.
Eso significaría que, conforme a la jurisprudencia más extendida, el plazo para reclamar podría concluir en enero de 2024.
Hay otros momentos posibles para contar el plazo, incluso, más favorables para el consumidor. La decisión está ahora en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Pero no sabemos si aclarará suficientemente esta cuestión, ni cuándo se dictará la sentencia.
EN CONCLUSIÓN…
Mientras tanto, no podemos afirmar con seguridad que el plazo para la reclamación de los gastos hipotecarios finalice en 2023. Ni en enero de 2024. Pero, si te estabas planteando hacerlo, para ser precavido, en el escenario más probable, y siguiendo los criterios del Tribunal Supremo, sería conveniente consultar un abogado antes de que termine 2023 y, si hay fundamentos, como mínimo, hacer la reclamación extrajudicial.
Si has llegado hasta aquí y quieres que un abogado te diga si puedes reclamar los gastos hipotecarios, puedes pedir cita para una consulta haciendo clic aquí