Los Bancos deberán devolver el 100% de los gastos de tasación. Además de otros gastos hipotecarios, el Tribunal Supremo condena a una entidad financiera a restituir el 100% de los gastos de tasación del inmueble, por ser abusiva la cláusula que los impuso indiscriminadamente al consumidor.
El pasado 27 de enero de 2021, la Sala Primera del Tribunal Supremo dictaba la Sentencia núm. 35/2021, en el recurso de casación 1926/2018; en la que se pronuncia otra vez sobre la reclamación de gastos hipotecarios.
Como novedad, con respecto a sus anteriores decisiones, la Sala resuelve, por primera vez, sobre todos los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario y, de manera expresa, sobre los gastos de tasación del inmueble, en las hipotecas constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
La resolución determina QUE ESTE GASTO DEBE SER DEVUELTO ÍNTEGRAMENTE POR LOS BANCOS AL CONSUMIDOR, como viene defendiendo este despacho desde la incontestable STJUE de 16 de julio de 2020 en las reclamaciones ya iniciadas.
1. Préstamos a los que afecta
Esta Sentencia se pronuncia sobre la nulidad de determinadas cláusulas de imputación de gastos hipotecarios, incluidas en los préstamos de este tipo firmados antes del 16 de junio de 2019.
En esa fecha, entró en vigor la nueva Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta nueva Ley ha conseguido clarificar la forma en que distribuimos los gastos del préstamo entre el Banco y el consumidor.
Pero, antes de que esta norma estuviera vigente, y a falta de una regulación específica, era habitual que las entidades financieras incluyeran en las escrituras de préstamo hipotecario una estipulación por la que los consumidores asumían indiscriminadamente la obligación de pagar todos los gastos derivados de la constitución y formalización de estos contratos.
2. Causas de reclamación de los gastos hipotecarios
Las cláusulas de los préstamos hipotecarios constituyen condiciones generales de la contratación. Es decir, son predispuestas por los profesionales o empresas a los consumidores; mediante la redacción del texto que entrará a formar parte de la escritura de préstamo hipotecario.
Esta forma de redactar la escritura no las convierte por sí solas en ilegales, abusivas o nulas.
Solo lo serán en determinados casos. Concretamente, cuando el consumidor no haya sido debidamente informado de su inclusión o de sus consecuencias; cuando no se le haya dado al consumidor la oportunidad de negociarlas individualmente y de su texto se desprenda un perjuicio que, de haberlo conocido o haberlo podido negociar, no habría aceptado, o cuando vulneren otros derechos del consumidor. En general, cuando estas estipulaciones quebranten las normas de la buena fe o de justo equilibrio contractual, aprovechando los mayores conocimientos o la necesidad del servicio que presta un profesional.
En esta materia, la mayoría de las cláusulas que regulaban la distribución de gastos en los préstamos hipotecarios no fueron negociadas individualmente. Algunos consumidores ni siquiera sabían que se habían incluido en su escritura. Muchos otros no sabían que tuvieran la posibilidad de negociarlas, y a una gran mayoría, se les impuso como condición para la contratación del préstamo hipotecario.
3. Por qué es importante este pronunciamiento sobre los gastos de tasación
Hasta ahora, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se habían pronunciado en numerosas ocasiones sobre la declaración de nulidad por abusivas, tanto de este tipo de cláusulas, como de otras contenidas en los préstamos hipotecarios. Pero esta es la primera vez que el Tribunal Supremo resuelve que el Banco está obligado a devolver también el 100% del gasto de tasación, si la cláusula que imponía su pago a los consumidores es declarada nula por abusiva.
Con la confirmación de esta interpretación, el Tribunal facilita la posibilidad de reclamar judicialmente el 100% de los gastos satisfechos por el prestatario por la tasación. Esta confirmación se une a los gastos ya reconocidos de Gestoría, Registro de la Propiedad y 50% de los honorarios Notariales.
Si se cumplen determinados requisitos, los consumidores pueden reclamar también lo pagado por comisiones de apertura, cláusula suelo, de intereses moratorios abusivos, o de comisiones de reclamación de impago.
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