Si va a firmar un contrato de alquiler de vivienda, si es propietario y alquila su casa, o si sus vecinos arriendan sus pisos a turistas, le interesará este artículo.
Lo primero que debe saber es que ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y que trae importantes cambios a nuestra legislación en el ámbito de los contratos de arrendamiento de viviendas.
¿A qué contratos de alquiler se aplican estas reformas?
Las reformas introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, se aplican a los contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir de su entrada en vigor, esto es, desde el 6 de marzo de 2019 en adelante.
De acuerdo con lo establecido en su Disposición Transitoria Primera, los contratos de alquiler de viviendas celebrados antes del 6 de marzo de 2019 se seguirán rigiendo por la legislación que les fuera de aplicación, lo que depende de la fecha de celebración del contrato.
¿Cuáles son las principales novedades respecto a la duración del alquiler?
Sin duda, una de las novedades más comentadas es la que afecta a la duración del contrato de alquiler de vivienda, que se regula en los artículos 9 y siguientes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
El alquiler o arrendamiento se puede seguir celebrando por el periodo de tiempo que libremente acuerden las partes:
«La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes».
Sin embargo, cuando el contrato de alquiler de vivienda tiene la finalidad de ser el domicilio habitual del inquilino, salvo que cualquiera de las partes comunique a la otra su voluntad de no renovación, el contrato se prorroga anualmente hasta alcanzar la duración mínima señalada en la Ley.
Esa duración mínima, que antes era de tres años desde la firma del contrato de alquiler de vivienda, en todos los casos; a partir de ahora, será de cinco años (si quien alquila la vivienda es una persona física), o de siete años (si quien lo hace es una persona jurídica, por ejemplo, una empresa o un fondo de inversión).
Otras prórrogas del contrato de alquiler de vivienda: la prórroga tácita.
Transcurrido el anterior plazo de cinco o de siete años, según los casos, el contrato puede prorrogarse además tácitamente.
Esto significa que, si ninguna de las partes comunica con suficiente antelación la voluntad de no renovar el arrendamiento, continuarán en las mismas condiciones pactadas al principio.
En los contratos celebrados antes de la reforma, bastaba con que cualquiera de las partes avisara a la otra con treinta días de antelación para que el contrato no se prorrogara de esta forma.
Si esta comunicación o aviso no se producía, el contrato se renovaba por un año más, sin necesidad de firmar un nuevo documento.
A partir de esta reforma, el plazo mínimo de preaviso será de cuatro meses de antelación para el arrendador, mientras que el inquilino deberá comunicar la voluntad de no renovar el arrendamiento con un mínimo de dos meses de antelación a la fecha de finalización.
Esta modificación de la Ley es extraordinariamente importante para los arrendadores. En caso de que ninguna de las partes preavise, el contrato se podrá prorrogar anualmente hasta tres años más.
¿Cuántos meses se pueden pedir de fianza?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene en el importe equivalente a una mensualidad de renta el valor de la fianza que debe exigirse al arrendatario de una vivienda.
¿Se pueden pedir depósitos o avales al arrendatario?
Como ya ocurría antes, el arrendador puede pedir, y las partes pueden pactar, cualquier garantía adicional del cumplimiento de sus obligaciones distinta de la fianza. Frecuentemente, se solicita un depósito o un aval bancario.
La principal novedad en esta materia es que, si el contrato tiene una duración pactada de hasta cinco años o de hasta siete años (en el caso de arrendadores personas jurídicas), las GARANTÍAS ADICIONALES que puede exigir el arrendador no podrán superar el importe equivalente a dos meses de renta.
¿Quién paga los gastos de inmobiliaria?
Por su parte, los gastos de inmobiliaria que, hasta ahora, eran abonados en función de los pactos alcanzados por las partes, y que habitualmente se cargaban de manera sistemática al arrendatario, tendrán que ser necesariamente asumidos por el arrendador cuando este sea una persona jurídica, de conformidad con el inciso final introducido en el apartado 1 del artículo 20:
«Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.»
Modificaciones en el alquiler de las viviendas de uso turístico
Hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, eran consideradas viviendas de uso turístico esencialmente aquellas que se cedieran temporalmente para su uso, encontrándose amuebladas y equipadas en condiciones de utilización inmediata, con la finalidad de obtener un lucro o beneficio, y que se promocionaran o comercializaran a través de canales de oferta turística.
Las reformas introducidas en la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos han ampliado el concepto de vivienda de uso turístico para adaptarlo a la realidad social. La norma vigente extiende este concepto a las viviendas que reúnan los requisitos antes mencionadas, sea cual sea su forma de promoción o comercialización.
Medidas de protección para las comunidades de propietarios
Por otra parte, y ante los conocidísimos problemas que plantean los apartamentos turísticos en los edificios en régimen de propiedad horizontal, la reforma incorpora medidas para proteger a las comunidades de vecinos frente a los propietarios que quieran alquilar sus apartamentos a turistas.
La más significativa, sin duda, es la incorporación de un apartado 12 en el artículo Diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
En virtud de este nuevo precepto, las comunidades de propietarios podrán determinar en sus estatutos, e incluso modificarlos, estableciendo limitaciones y condiciones al ejercicio de la actividad de alquiler de pisos turísticos.
Para ello, deberán contar con el voto a favor de una mayoría cualificada. Mayoría que habrá de ser, al menos, de las tres quintas partes de los propietarios y que, a su vez, representen como mínimo las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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